'깡통전세사기' 종류 및 피해 예방법 4가지 정보

요즘 깡통전세 때문에 정말 많은 분들이 몸과 마음고생을 하고 계시는데요, 얼마 전에도 동탄에서 기존에 발생했던 깡통전세사기가 발생하였더군요.

이 전세제도는 다른나라에는 없는 대한민국에만 존재하는 제도로 합리적인 가격으로 주거환경을 누릴 수 있도록 도와주는 제도입니다.

하지만 자금 여력이 없는 집주인들로 인해 많은 전세세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사기 피해를 당하고 있습니다. 이러한 깡통전세는 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다.

이에 오늘은 깡통전세사기 피해 예방법에 대해 알아보겠습니다.

먼저 깡통전세 예방을 위해서는 등기부등본을 수시로 확인하고, 확정일자와 전입신고를 서둘러야 합니다.

계약 전 시세, 등기사항증명서, 미납세금 열람을 통해,

※ 미납세금 : 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세 등), 법정기일이 빠른 세금은 임차보증금보다 우선함.

※ 소액임차인 보호제도

소액임차인이 예치한 보증금의 일부를 타 채무보다 먼저 변제받을 수 있는 제도로써 최우선 변제권이 부여됩니다.

(지역에 따라 상이하며 서울은 1억 5천만 원 이하, 그 중에서 5천만원 최우선 변제)

대항력(주택 점유와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 다른 권리보다 먼저 갖추면 임차인 권리를 보호받을 수 있으며 계약 또는 이사 직후 전입신고와 확정일자를 꼭 신청해야 합니다.

전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 기본입니다. HUG나 SGI서울보증에 보증 가입을 하면 추후 문제 발생 시에도 보증금 회수가 가능합니다.

이들 기관도 계약 과정에서 서류를 검토하기 때문에 등기상 문제점을 교차 점검하는 효과도 있습니다.

전입신고가 곤란할 경우 등기사항증명서 상에 전세권을 설정하여 보증금을 보호할 수 있습니다.

주택담보대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택을 말합니다. 집주인의 주담대 금액과 전세금 합계가 집값에 육박하여 시장 하락기에 집값이 떨어지면 임차인(세입자)이 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 말합니다.

보통 주담대 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세라고 보고 있습니다.

‘깡통전세’는 전세사기의 가장 대표적인 유형입니다. 임대인은 임차인의 전세보증금을 활용해 자기 자본을 최소화하고, 높은 부채비율로 주택을 취득합니다.

그러나 전세가격이 매매가격과 근접하거나 더 높아진 상황에서 후속 세입자가 쉽게 구해질 리 없기 때문에 결국 임대인은 보증금을 상환할 수 없다며 악의적으로 반환을 거부하는 것입니다.

임차인이 임대차계약법에 미숙한 점을 활용한 사기 사례도 많은데 전월세 계약을 체결한 뒤 전입 당일 소유권을 제삼자로 바꿔 보증금을 편취하는 경우입니다.

주택임대차보호법상, 임차인의 대항력과 우선변제권은 ‘전입 당일’이 아닌 ‘전입 다음날’ 발생한다는 점을 악용한 것입니다.

즉 전입신고 날에 임차인의 대항력이 생기기 전, 보증금 반환 능력이 없는 다른 사람에게 주택을 매매함으로써 새로운 세입자는 보증금을 청구하더라도 대항력이 발생하기 전 주인이 바뀌었기 때문에 돈을 돌려받을 길이 없는 셈입니다.

임대인이 체납한 세금을 임차인이 자신의 보증금으로 사실상 대납하는 경우입니다. 임대인이 종합부동산세 등 체납사실을 숨기고 임대차 계약을 진행하고 해당 주택이 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 일부 또는 전부를 못 받을 수 있습니다.

임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도, 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 순위가 밀려나게 됩니다.

국세기본법에 상 국세는 다른 채권에 우선해 징수됩니다. 현행 표준계약서상 집주인의 체납 사실을 알리도록 하고는 있으나 ‘의무’가 아닌 ‘권고’라서 대부분의 집주인이 세입자에 관련 사실을 알리지 않습니다.

이 세 가지 유형은 부동산 시장에서는 물론 국토교통부와 HUG에서도 최근 급증하는 주요 전세사기 유형으로 꼽고 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 발품 못지않게 ‘손품’을 팔아야 합니다. 서류를 뒤척이는 것은 물론 사기 유형을 미리 검색·파악해서 계약해야 합니다.

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